Как сдать квартиру в аренду правильно и официально: пошаговая инструкция сдачи квартиры без риэлторов. Как сдать квартиру без посредников и сделать это правильно? Аренда от собственника, без риэлторов и агентств — на что обратить внимание? Как сдавать ква

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, .

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять , а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса .

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель .

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
подготовка прихожей (косметический ремонт);
подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
генеральная уборка квартиры;
транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
мойка бытовой техники;
подготовка лифтов и парадной;
удаление запахов и последующий аромадизайн;
интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры , которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов : внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу .

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения) . Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды .

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
обеспечение сохранности квартиры;
самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
самостоятельную оплату коммунальных услуг;
проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем.

В должны быть отражены и другие условия:

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов .

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре .

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней , согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут , можно по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика .

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ , где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода .

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты .
В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года .

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок .

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца .

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

невнесения арендной платы;
ненадлежащего использования квартиры;
ухудшения ее состояния.

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про сдачу квартиры в аренду.

Сегодня вы узнаете:

Как сдать квартиру, не прибегая к помощи риелторов;
Какие нюансы нужно учитывать при посуточной аренде квартиры;
Как правильно составить договор аренды и на какие пункты обратить внимание;
От чего будет зависеть стоимость квартиры.

Как сдать квартиру без посредников по закону

Сдача в аренду квартиры – один из самых простых вариантов получения . Вы можете проживать в другом городе или стране, заниматься своими делами, а ваша недвижимость будет помогать вам получать прибыль.

Если же вы решили, что справитесь и без услуг риелторов, все эти манипуляции вам придется совершить самому.

Шаг 1. Первым шагом на пути к сдаче вашего жилого помещения в найм должен стать его осмотр и при необходимости приведение в порядок .

Обратите внимание на ключевые моменты:

Исправность дверей и замков будет гарантировать безопасность имущества как вашего, так и будущих нанимателей.
Проверьте состояние сантехники и труб, этот не всегда видный нюанс может уберечь от множества неприятностей.
Внешний вид квартиры будет влиять не только на ее стоимость, но и на то, каких людей заинтересует аренда.

Платежеспособные, честные кандидаты предпочитают жить в комфортных условиях. Поэтому при необходимости проведите косметический ремонт квартиры. Если же таковой не требуется, то достаточно будет генеральной уборки. В этом случае нелишним будет прибегнуть к услугам профессиональной клининговой компании.

Наконец, обратите внимание на мебель. Минимальный комплект состоит из шкафа, двух спальных мест и кухонного гарнитура. Если мебель в квартире старая, сломанная или потрепанная, лучше избавиться от нее. Пустая квартира может заинтересовать тех, кто планирует въехать со своим имуществом.

Шаг 2. Когда внешний вид и состояние квартиры полностью вас устраивают, можно перейти к определению ее стоимости для арендаторов . Для того чтобы сдать жилье выгодно и не продешевить, узнайте среднюю стоимость своего имущества на рынке. Можно ознакомиться с объявлениями на специальных сайтах или обзвонить несколько агентств.

Что влияет на цену жилья?

Во-первых, его состояние и ремонт . Чем он новее и качественнее, тем дороже будет цена аренды.
Во-вторых, расположенность квартиры . Развитая инфраструктура, удаленность от метро или остановок наземного транспорта, наличие магазинов, больниц, аптек, салонов красоты в шаговой доступности – все эти факторы повлияют на конечную сумму, которую вы можете назначить за аренду. Дополнительными факторами можно считать возраст дома, круг соседей.

Шаг 3. Следующим шагом станет поиск потенциальных арендаторов .

Среди самых популярных способов поиска жильцов : доски объявлений в интернете или газетах, специальные группы в социальных сетях. Конечно, самым безопасным и надежным вариантом станет поиск в кругу ваших знакомых. Если среди вашего круга не найдется желающих, необходимо для потенциальный клиентов.

В объявлении укажите все особенности квартиры : площадь, наличие мебели и техники, удаленность от метро, остановок транспорта. А также все ваши пожелания, относящиеся к будущим жильцам. Здесь уместно будет указать приемлемо ли проживание с детьми, домашними животными, возможно ли курение в квартире или на балконе. Некоторые арендаторы готовы сдавать свое жилье только семейным парам, другие – только девушкам. Таким образом, вы сможете избежать лишних звонков или показов, сузив вашу целевую аудиторию.

Шаг 4. После того как с вашим объявлением ознакомятся, вам начнут поступать звонки от заинтересовавшихся в аренде. Очень важно на этом этапе отвечать на вопросы потенциальных клиентов и задавать свои . Вы сможете максимально подробно рассказать о недвижимости и узнать о людях, желающих её снять. Тем, кто приглянулся вам во время телефонной беседы, можно показать квартиру, назначив удобный для вас день и время.

Во время показа жилья потенциальные квартиросъемщики могут проверить исправность сантехники, кранов, плиты, бытовых приборов, попросить показать документы на право владения площадью. Чем больше вы покажете и расскажете о своей недвижимости, чем честнее будете, тем шанс удачно сдать квартиру увеличится.

Шаг 5. Наконец, с жильцами определились. Всех все устраивает. Пора заключать договор.

Скачать Образец договора найма жилого помещения (квартиры) между физическими лицами (с возложением коммунальной платы)

Он убережет ваше имущество от порчи и застрахует вас от неплательщиков. После того как документ будет подписан, вам останется только передать ключи от квартиры новым жильцам.

Контролировать ситуацию в квартире после её сдачи не просто нужно - обязательно. Периодически проверяйте своих квартиросъемщиков: вовремя ли они платят по счетам, все ли впорядке с сантехникой, не жалуются ли на них соседи. В этом вопросе очень важно уметь найти золотую середину. Ни одним жильцам не понравится слишком назойливый и дотошный хозяин. Достаточно заходить один раз в месяц или два, предварительно согласовав дату и время визита.

Как сдать квартиру посуточно

Вариант сдачи недвижимости в аренду посуточно в последние годы стал очень популярным. Прежде всего, это связано с повышенной финансовой прибылью. Доход от посуточной аренды может в несколько раз превышать сумму помесячной.

Такой способ получать дополнительную или основную прибыль очень привлекателен, особенно если вы готовы уделять данному бизнесу определенное время. Многие люди в командировках или отпусках выбирают съемные квартиры, предпочитая их гостиницам или хостелам. Поэтому создать спрос на вашу недвижимость не составит труда.

Такой способ будет особенно выгодным, если ваша недвижимость расположена в центре города или в районе с удобными транспортными развязками. Этот нюанс позволит туристам легко добираться до любых городских достопримечательностей, интересных мест.

Стоит учитывать, что те, кто ищет квартиру на несколько дней, предъявляют к жилью больше требований. Не подойдут квартиры на окраине, с несвежим ремонтом, неисправной техникой.

Позаботьтесь о том, чтобы жильцам было комфортно в вашей квартире. Необходимый минимум – работающая плита, фен, гладильная доска и утюг, чистое постельное белье.

Большим плюсом станет наличие полотенец, беспроводного интернета, чая и кофе. Так вы создадите максимально комфортные условия для арендаторов. Чем лучше состояние квартиры и чем больше дополнительных опций вы готовы предоставить, тем дороже будет стоимость вашего жилья .

Тем не менее у посуточной аренды квартиры есть целый ряд минусов и подводных камней, с которыми придется столкнуться:

Прежде всего, такой заработок гораздо более нестабилен, чем долгосрочная аренда . Вам придется обеспечить поток клиентов самостоятельно. Для того чтобы о вашей квартире узнали, разместите объявление на всех возможных ресурсах. Среди самых популярных: Авито, Моя реклама, специальные группы в социальных сетях. Так вы сможете быстро сдать свою квартиру в аренду. Но даже в этом случае, определенная сезонность такого бизнеса неизбежна. Если вы не проживаете в курортном городе, летом вас настигнет спад спроса и затишье.
Контингент желающих снять квартиру на сутки очень разношерстный . Велика вероятность, что на вашей жилплощади будут устраиваться шумные мероприятия, мешающие соседям и грозящие вашему имуществу. Чтобы избежать этого, отдавайте предпочтение людям в командировке, семейным парам, тем, кто приехал на встречу или собеседование. В группе риска кандидаты из Средней Азии, студенты, компании, желающие что-то отпраздновать.

Чтобы обезопасить свою квартиру и находящиеся в ней предметы и технику, рекомендуется брать залог при заселении. Если после выезда гостя жилище остается в порядке и нареканий не возникло, залог возвращается. Этот способ урегулирования спорных ситуаций проще, чем досудебные и судебные разбирательства, опирающиеся на договор посуточной аренды.

Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, не может стать источником пассивного дохода . Каждые несколько дней вам придется встречаться с новыми жильцами, показывать квартиру, передавать ключи. После выезда очередных постояльцев необходимо менять белье, полотенца и проводить генеральную уборку помещения. В этом могут помочь профессионалы из клининговых служб, но их услуги существенно сократят прибыльность от сдачи.
Для того чтобы квартира пользовалась спросом у людей в командировках, вам придется и обзавестись кассовым аппаратом . Эта мера позволит вам выдавать документы, которые сотрудник, остановившийся в квартире, сможет предоставить работодателю для отчета.

Для жителей столицы или просто больших городов удачным станет вариант сдачи своей квартиры посуточно через специальные сервисы. Самые популярные среди них – airbnb и booking.

Они помогают привлечь постояльцев из разных уголков земного шара, гарантируя безопасность для них и для вас. Также вы можете передать жилье в управление агентству недвижимости. В этом случае профессионалы возьмут на себя поиск и отбор постояльцев, встречи с ними, передачу ключей.

Даже сдавая квартиру через специальные сервисы, позаботьтесь о заключении договора. Он поможет вам отстоять свои права в неприятных или спорных ситуациях. Нелишним будет застраховать квартиру и все имущество в ней. Это может быть достаточно затратным мероприятием, но окупится в случае чрезвычайной ситуации.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, для физических лиц равняется 13% от суммы ежемесячного платежа. Для индивидуальных предпринимателей – 6%, если режим УСН.

Укрытие от уплаты налогов может грозить штрафами и административными наказаниями.

Тем не менее не многие арендодатели готовы ежемесячно терять часть своей прибыли, отдавая ее в пользу государства.

Избежать налоговых трат достаточно просто, необходимо знать несколько нюансов:

Отчетность перед ФНС о сдачи недвижимости в аренду исключительно ваша инициатива . Показывать свои доходы или нет - решать вам. О том, что в квартире проживают съемщики, могут донести соседи или лица, желающие насолить. Но доказать, что за проживание взималась плата очень трудно. Даже нагрянувший ФНС не имеет права войти в помещение без согласия собственника.
Договор, который требует регистрации в налоговой, должен быть заключен на период от одного года . Поэтому агентства недвижимости предлагают устанавливать сроком найма 11 месяцев, после чего документ просто переподписывается. Таким образом, не нарушая закон, вы можете сдавать квартиру одним и тем же съемщикам в течение нескольких лет.
Еще один способ избежать проблем с налоговыми органами – заключить с квартиросъемщиками договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот документ позволит проживать в вашей квартире легально. Но в случае неуплаты, вы останетесь без защиты.

Стоит отметить, что при всей возможной привлекательности сдать квартиру без уплаты налогов, договор аренды или найма крайне полезен. Он защитит не только от неуплаты, порчи вещей, но и поможет в случае затопления или пожара, избавит от третьих лиц, заселившихся без вашего ведома.

Как найти хороших квартирантов

Передать свое имущество во временное пользование – серьезное и ответственное решение, связанное с определенными рисками. Самый важный шаг для будущих арендодателей – найти платежеспособных и ответственных нанимателей, которые будут бережно относиться к помещению.

Как понять, кто из претендентов сможет обеспечивать порядок в квартире, не будет задерживать оплату и не вызовет негатив соседей?

Самый простой способ – довериться риелторскому агентству . Настоящие профессионалы – неплохие психологи, способные распознать приличного нанимателя и отсеять тех, кто может доставить проблемы.Но если этот вариант вам не подходит, постарайтесь разобрать в кандидатах самостоятельно.
Обращайте внимание на то, как выглядит человек, насколько опрятна его одежда, как он говорит, вежлив ли в диалоге с вами . Эти небольшие нюансы подчас рассказывают о человеке больше, чем он сам сможет вам сообщить.
В телефонном разговоре и при первой встрече постарайтесь узнать о будущих жильцах больше . Уточните, почему возникла необходимость в съемном жилье, кем работают кандидаты, какую мебель они планируют привезти с собой, на какой срок хотят поселиться в квартире.
Нелишним будет попросить рекомендации . Возможно, у нас в стране это не принято, но лестный отзыв от владельцев квартиры, где человек жил раньше, может стать решающим аргументом в выборе среди претендентов.

Жильцами, приносящими меньше всего проблем, считаются семейные пары или одинокие женщины. Они не станут устраивать в помещении шумных мероприятий, проследят за порядком и вряд ли испортят что-то из мебели или техники. А вот одинокие мужчины или гости с Кавказа могут доставить немало хлопот, поэтому их стоит остерегаться.

Открытые источники (социальные сети) позволят узнать больше информации о тех, кто хочет снять вашу квартиру . Замечательным дополнением к портрету станет проверка на законопослушность. Для этого можно обратиться к знакомым из полиции.

Окончательно принять решение позволит только ваша интуиция. Иногда первое впечатление, произведенное человеком, бывает отнюдь не ошибочным.

Самый надежный вариант – это сдать квартиру вашим родственникам или друзьям. Если они не нуждаются в жилье, то всегда существует возможность, что кто-то из круга их знакомых находится в поиске. Наниматель, пришедший к вам по протекции, гарантированно будет относиться к имуществу ответственней.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире

Урон имуществу могут нанести и сами люди. Поэтому внесите в договор пункт, подробно описывающий состояние квартиры: опишите мебель, бытовые приборы и сантехнику. По возможности приложите к этому пункту фотографии с указанной на них датой. Так вы сможете доказать ухудшение состояния квартиры и поломки.

Помните, что для арендаторов ваша квартира – временное пристанище, поэтому относиться к ней с таким же трепетом, что и вы они вряд ли будут. Устно ознакомьте с ограничениями и неприемлемыми для вас переделками, а потом зафиксируйте их письменно.

Подспорьем вам послужит акт передачи жилой площади. В нем принято перечислять все предметы, которые находятся в квартире, но можно добавить и оговорки о состоянии стен, полов, потолка. Это особенно актуально для элитного жилья с дорогим ремонтом.

Иногда в сдаваемой квартире оставляют вещи на хранение. Об их наличии необходимо предупредить. Подскажите вашим квартирантам, чем можно пользоваться без зазрения совести, а что должно остаться неприкосновенным. Не оставляйте в помещении, которое будете сдавать, ценные для вас предметы.

Еще один пункт договора, на который стоит обратить внимание, это коммунальные платежи. Оговорите с арендаторами, кто будет оплачивать услуги капитального ремонта, счета за воду, электроэнергию, газ, телефон. По возможности контролируйте этот аспект, чтобы избежать возникновения долгов.

Нередко возникают ситуации, когда после расставания с нанимателями, собственник квартиры обнаруживает, что счета не оплачивались и несет убытки, соизмеримые с арендной платой.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Сроки заключения договора

В зависимости от срока, на который заключается договор найма или аренды, законодательство предусматривает определенную ответственность сторон, их права и обязанности. Максимальный срок, на который может быть заключен такой договор – пять лет . Именно он устанавливается по умолчанию, если не указан другой период.

Все договоры, заключаемые на период менее года, считаются краткосрочными .

Их не требуется регистрировать в налоговых органах, поэтому именно к таким контрактам чаще всего прибегают риелторские агентства.

В случае заключения краткосрочного договора права нанимателя сильно ограничиваются. Документ не позволяет сдавать помещение в субаренду, не предоставляет преимуществ для пролонгирования сделки по истечении периода.

Досрочно разорвать договорные отношения, заключенные на срок до года, можно, если арендатор не вносил плату в течение двух месяцев.

Для долгосрочного договора этот период значительно дольше и равняется шести месяцам .

Долгосрочный договор аренды – объемный многостраничный документ, регламентирующий все вопросы, касающиеся проживания нанимателей в квартире. В нем могут быть предусмотрены арендные каникулы, повышение суммы оплаты, возможность передавать помещение третьим лицам или субарендаторам.

Долгосрочный договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, избежать налогов при такой форме сотрудничества не удастся.

К договору долгосрочной аренды часто прибегают те, кто проживает в другой стране и не имеет возможности периодически посещать свою квартиру. Для таких собственников может стать проблемой необходимость поиска новых жильцов, поэтому они стремятся к постоянному взаимовыгодному сотрудничеству. В договоре, заключенном на несколько лет, может быть указана возможность планового ремонта и его периодичность.

Досрочно прервать действие такого контракта достаточно сложно. Придется уведомить проживающих не меньше чем за три месяца. Кроме того, при несогласии нанимателей, расторжение долгосрочного договора возможно только в судебном порядке.

Возможный доход от сдачи квартиры в аренду

Сдавая квартиру в аренду на длительный срок, вы получаете стабильный и законный источник пассивного дохода. Сумма вашей прибыли может сильно варьироваться в зависимости от города, в котором находится помещение.

Наибольшую прибыль своим владельцам приносят квартиры в столице. Однокомнатная квартира в спальном районе с минимальным набором мебели и простым ремонтом может приносить от 20.000 рублей в месяц. Эта сумма увеличивается, если недвижимость расположена ближе к центру города или предлагает проживающим качественный современный ремонт и мебель.

В провинции прибыль будет существенно ниже. Здесь за однокомнатную квартиру может быть назначена сумма от восьми до пятнадцати тысяч рублей . Та же тенденция характерна и для посуточной аренды.

Прибыль от сдачи квартиры на сутки может сильно превышать доход от длительной аренды. Особенно выгоден этот вариант для жителей больших городов: постоянный наплыв туристов создаст поток желающих снять жилплощадь на время своего визита.

Среди городов России можно выделить Москву, Санкт-Петербург, города Золотого Кольца, Екатеринбург, Казань.

Летом посуточная аренда станет прибыльным бизнесом для жителей курортов, куда стекается основной поток отдыхающих. Зимой – для жителей горнолыжных курортов, например, Шерегеша.

Какой из вариантов вы бы не выбрали, основные моменты, влияющие на стоимость аренды вашей квартиры, остаются неизменными:

Площадь квартиры и ремонт . Чем современнее, ярче и комфортнее помещение, тем выше цена за проживание в нем;
Удаленность от метро, остановок транспорта . Время, затраченное на дорогу до работы, может существенно увеличиваться, если до ближайшей остановки достаточно далеко, поэтому большинство арендаторов готовы переплачивать, чтобы иметь возможность сэкономить бесценные минуты;
Наличие бытовой техники . Несмотря на риски, связанные с поломкой телевизора или аппаратуры, именно этот фактор может добавить квартире ценности;
Расположение и район . Для жителей любого города будет преимуществом проживание в районе с развитой инфраструктурой, для курортных городов имеет значение удаленность от моря, для столиц – близость от центра.

Приложив определенные усилия, вы сможете значительно повысить стоимость квартиры, которую собираетесь сдать в аренду. А выбрав ответственных жильцов, предусмотрев все риски и обозначив их в договоре, вы сможете превратить сдачу жилья не просто в прибыльный, но и спокойный вид бизнеса.

как правильно сдать квартиру без посредников, разберем ошибки большинства арендодателей. Вы решили сдать квартиру в аренду и получать стабильную прибыль?

Проще говоря, не начинайте бег по граблям пока ваш лоб не защищен.

Прочли? Хорошо! Забили? Ничего страшного — здесь повторим)) Итак, определите стоимость аренды квартиры, найдите хороших арендаторов либо самостоятельно, либо, подключив к этому риэлторов, которым вы можете доверять.

Сдача в аренду квартиры довольно прибыльное дело. Можно даже стать рантье, если пожелаете, хотя для этой цели понадобится несколько квартир.

При нынешних ценах на квартиры немногие могут позволить себе приобрести квартиру, а следовательно аренда квартиры это пока единственный способ проживать и работать в городе.

Особенно это касается молодых семей и строящих карьеру амбициозных личностей. Спрос на аренду квартир всегда будет достаточным, потому что город, как столица региона привлекает множество людей с периферии.

Вместе с тем арендодатель, который решил впервые сдать квартиру без посредников может встретиться с несколькими трудностями.

Как правильно сдать квартиру без посредников — устраняем ошибки

Неправильная стоимость аренды квартиры

Вопрос о том, за какую цену сдать квартиру — самый важный для арендодателя. Это первый шаг при сдаче в аренду квартиры без посредников.

Факторы при формировании стоимости аренды квартиры

количество комнат в квартире, предназначенной в сдачу в аренду, её метраж и планировка квартиры. Наибольшей популярностью в аренде квартир, как известно, пользуются 1-комнатные квартиры, затем идут 2-комнатные и так далее. Что касается метража и планировки квартиры, то здесь уже зависит от предпочтений арендаторов и наверняка не угадаешь;
состояние квартиры, сдаваемой в аренду. Наличие ремонта в квартире в большей степени влияет на стоимость аренды квартиры. Ведь чистая и уютная квартира создает более приятное впечатление, чем состояние «после бабушки», либо вообще голые стены. Арендаторы более склонны платить хорошую цену за соответствующее хорошее состояние квартиры;
географическое положение дома и развитость инфраструктуры в районе, где сдается в аренду квартира. Районы, которые пользуются популярностью при сдаче в аренду квартир, расположены ближе к центру из-за сравнительно умеренной цены аренды, а также тяготеющие к учебным заведениям и торговым центрам. Не менее важно развитость инфраструктуры рядом со сдаваемой в аренду квартирой. Близость школ, аптек, детских садов и остановок городского транспорта так же положительно повлияют на стоимость аренды квартиры;
наличие спокойных и адекватных соседей поможет если не в формировании стоимости аренды квартиры, то упростит поиск арендаторов, которым для комфортного проживания, лишний шум будет ни к чему.

Алгоритм определения стоимости аренды квартиры

Необходимо помнить, что в определении стоимости аренды вашей квартиры, надо подходить по возможности реально. Начать с того, что выяснить среднюю стоимость аренды аналогичных квартир.

Поможет вам в этом газета «Презент», сайт «Из рук в Руки» или АВИТО. Риэлторы так же могут помочь с определением стоимости квартиры, которую вы хотите сдавать в аренду.

За 7 шагов

Собрав достаточно информации и данных для сравнения вы с большей долей вероятности определите адекватную стоимость аренды квартиры и сможете сдать квартиру по выгодной для вас цене.

Избегайте соблазна завышать стоимость аренды квартиры.

В этом случае поиск арендатора может затянуться надолго и вы не только не получите прибыль за время ожидания, а еще и допустите расходы. т.к. оплата за отопление и прочие услуги будет взиматься вне зависимости от пользованием ими.

К тому же высокая стоимость аренды вашей квартиры поможет другим арендодателям. которые более лояльны в цене получить ваших потенциальных арендаторов.

Если вы снизите цену на 3-5% от средней стоимости аренды квартир, то ваше предложение может оценить добросовестный арендатор и снимет квартиру на длительный срок, дорожа при этом подвернувшейся удачей и не создавая вам проблем.

Если вы уже ничего не боитесь и у вас есть байк и очки, как у Терминатора, да и еще вы решили выжать с аренды квартиры по максимуму, то спешл для вас:

Нежелательные арендаторы при аренде квартир

Выбор арендатора довольно ответственное занятие, особенно, если вы сдаете квартиру на длительный срок.

В случае неверно принятого решения это может обернуться лишними хлопотами, мелкими неприятностями и потерей времени. Для того, чтобы нивелировать подобные риски можно поинтересоваться у потенциальных арендаторов местом их работы и уровнем дохода.

Эти вопросы могут показаться некорректными, но вам проще будет объяснить их необходимость арендаторам. чем потом решать последствия неверно принятого решения.

Особенно присматривайтесь к молодым людям, они склонны жить шумно, что может негативно отразиться на ваших отношениях с соседями.

Что касается семей с маленькими детьми и животными, то это на ваше усмотрение, т.к. вы заранее должны рассчитать какая степень износа квартиры для вас будет допустимой.

Что указать в договоре аренды квартиры

Основные положения, которые надо указать в договоре аренды квартиры, заключаются в четких и подробных условиях проживания арендаторов в сдаваемой квартире.

Обязательно указать такие положения, как размер арендной платы, сроки оплаты, срок договора, условия расторжения или продления.

Не лишним будет указать в договоре аренды квартиры последствия нарушения указанных условий договора сторонами. Подробнее о правилах составления договора аренды квартиры мы поговорим позже.

Надежнее всего будет обратиться к специалистам, которые составят договор аренды квартиры, согласно законодательству и ваших условий, чтобы соблюсти интересы и защитить обе стороны — и арендодателя и арендатора.

На этом тему, как правильно сдать квартиру без посредников считаю закрытой. Успехов вам в нелегком деле!

И прежде, чем закрыть страницу браузера, напишите свое мнение о статье, возможно из своего ценного опыта, а так же поделитесь ею в социальных сетях — кнопочки расположены ниже;)

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и на сдачу жилых помещений в аренду - 6% от потенциально возможного к получению дохода;
по итогам года сдать налоговую декларацию и (НДФЛ) - 13% от фактически полученного дохода;
зарегистрироваться самозанятым и - 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% - юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент - это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента - 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности В отношении недвижимости, которая используется для получения дохода.

">налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на сайт или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3.

Шаг 4. При необходимости .

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) - налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка - 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом - уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 2. При необходимости .

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем .

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) - это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности - от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка - 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% - если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог» , кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 3. При необходимости .

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор - юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
порядок оплаты коммунальных услуг;
предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
основания для расторжения договора;
срок аренды квартиры;
другие подробности.

Последнее обновление Май 2019

Иметь несколько жилых помещений не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь собственники стараются сдать внаём. Это и дополнительная прибыль и какой-никакой присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, как избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, как сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется .

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
Найти жильца через друзей, знакомых, родственников - наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже "воспитывает" нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно. В Интернете масса образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. Как вариант доверить составление и удостоверение сделки нотариусу. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры. После чего нанимателю вручаются ключи.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы , остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

Дата и место его составления.
Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
Срок, на который арендуется жилье.
Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
Пакет документов представляет собой:
- договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
- паспорта заявителей (для удостоверения личности);
- квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
- копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
- согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
Документы сдаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего от этого выручку, от налоговой обязанности.

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года , в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Самозанятость и сдача квартиры

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение . Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области . Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис "Мой налог" уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом "Мой налог". Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Начало эксперимента показало, что идея была не безуспешной. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно. Уже и другие регионы России изъявили желание присоединиться к эксперименту.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП . Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта . Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже в чистом виде коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Такая деятельность признается как предпринимательская. Поэтому, прежде чем сдавать квартиры, требуется получить статус индивидуального предпринимателя. Иначе грядет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

104 комментария